ブラック企業で働くカラテカ大家さん

年収300万円のブラック企業で働き、大空室エリアで2棟を高稼働!地域No.1のコインランドリーを経営の秘訣を大公開

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2回目のコーキング作業、コーキング崩壊

2015.10.17 (Sat)
前回のメルマガで軒天の修理について配信しました。
今回は2回目の外壁のコーキングを打ち直しをした話しです。

洗練された大家さんのブログを見ると、
多くの写真を掲載されてました。
一方、僕のブログは黒を基調にしておりほぼ文字ばかりで地味ですね、、、
だから前回は写真がなかったので、
今回はブログに写真を大幅に追加しました。

さてコーキング作業で感じた事は、
コーキングの打ち直しは簡単です。
とても簡単です。
材料と道具さえ揃っれいれば女性でも子供でも簡単に出来ると思います。
ひび割れしたコーキングの写真はコチラ
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道具としてはコーキング用のヘラと余ったコーキングを拭き取るボロ布と、
カッターナイフの替え刃とマスキングテープは必須です。
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業務用のコーキングとガンで作業をしましたが、
サイディングの厚みとコーキング箇所の幅で消費が早いです。
コーキング1本をすぐに使い切りました。
マスキングテープを貼って、
古いコーキングをカッターナイフで切り落として、
コーキングを塗りました。
写真はコチラ
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外壁の色は1階部分がピンクで2階部分が白色のツートンですが、
1階部分のピンクの外壁にあえて黒色でコーキングしました。
次回は脚立を購入して高所作業にも挑戦します。

外壁塗装も自分で挑戦予定で、
ダーク系と白色の外壁に塗り分けを考えています。

どうも水性の塗料で外壁塗装をDIYできるような情報があるので調査中です。
情報がある人は連絡を下さい。
無料レポートで120万円かかる外壁塗装を20万円でDIYでやった、
約40ページの大ボリュームレポートです。
さらに浮いた100万円を利用してアパートを購入して大家デビューされています。
非常に勉強になります。
http://mailzou.com/get.php?R=63344&M=27016

では



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軒天のボード修理をしました。

2015.10.12 (Mon)
土曜日に1ヶ月以上ぶりに岐阜にアパートに行ってきました。
自宅の三重県から岐阜のアパートまで片道1時間半です。

今回は3連休という事もあり家族4人で行きました。
掃除を業社にお願いしていることも有り、
とても綺麗な状態です。

1棟目の廊下の天井のボードが2枚割れていたので、
修理を依頼していました。
幅広のビニールテープで穴を塞いでいたのですが、
満室になったことだしみすぼらしいの修理を依頼しました。


見積もりは5万円で提示されました。
ボード貼りが3万円で塗装が2万円でした。
家賃1.5ヶ月分!!!!
そこで見積の詳細を確認しボード代と作業工賃で3万円でお願いしました。
塗装を自前でする事にしました。
天井のボードの写真はコチラ
軒天のボードの割れ


よくよく塗装について聞くと、
特殊な塗料を使うわけでもなく、
ホームセンターで売っているウレタン系のペンキで良いようでした。
普通の水性のペンキをローラーで1時間位で塗り終わりました。
禿げたら再塗装します。
画像はコチラ
軒天ボード塗装1

廊下の床に新聞紙を敷いて柄付のローラーで塗りました。
柄が付いているので高いところも楽勝です、
ローラーなのでムラにならずに綺麗に早く塗れました。
やっぱりこういう道具を使うと楽に綺麗に塗装できます。
軒天ボード塗装2

塗装やコーキングや簡単な電気工事等は
できるだけ自分で挑戦してみようと思う今日此の頃です。

では

飲み会が大成功でした

2015.10.08 (Thu)
先日、メルマガ発行100号を記念して企画した飲み会が大成功でした。
岐阜県のIさん1人参加してくれて、
サシ飲みでした。


Iさんはとても勉強家で、
気まぐれ配信の僕の弱小メルマガやブログ、
その他の大家さんのブログや書籍で勉強されています。
さらに同じ岐阜県でアパートを超高稼働させており、
洋式便器を交換する等の行動派です。
自分の勉強不足が痛感しました。

Iさんは現金で1棟目を購入し、
2棟目は低金利で融資を引いて、
高稼動させています。

奥さんの理解があって不動産投資ができていて、
スゴク奥さんに感謝している事。
僕達が不動産経営を楽しんでいる事。
子供の将来が楽しみな事。
なんて事を話していました。

5時集合して9時迄飲んでいました。
とても刺激的で楽しい飲み会でした。

普段生活してい会社等の環境では、
不動産や副業の事を熱く話せる人にはなかなか出会えません。
なのでこういう繋がりは貴重です。

またこういう少人数での飲み会を企画したいです。
次回は5人程度集めれれるように頑張ります!!

では

コーキングを打ち直しました

2015.09.20 (Sun)
リフォームをどこまでするかをよく考えます。
サラリーマンをしながら、
家族サービスをしながらなので、
休日1日の作業で終わらせたいのですが、
どこまで自分でリフォームをするか悩ましいです。

知人に最新の洋式便器へ交換や、
壁紙の貼替え、
畳をフローリングにしたりと何でも自分でされる大家さんがいます。
専業大家さんなのでそこまでできるのですが、
その行動力はスゴイです。

そういう刺激も有り、
電気工事、エアコンの交換以外はできるような気がしています。

最近、外壁を補修しました。
外壁がチョーキングしており、
コーキングがひび割れし完全に隙間から下地が見えています。

私のアパートだと外壁補修はコーキングの打ち直しと塗装で300万円かかるようです。

今は投入した金額を回収する方針でいます。
なので自分で出来る事はやろうと思います。

手始めに外壁のコーキングの打ち直しをしました。
思ったより簡単でした。

手順としては
カッターナイフで硬化したコーキングを切り取る
コーキングがはみ出すのを防止するのにマスキングテープを貼る
コーキングをガンにセットして打つ
ヘラで打ったコーキングをならして
マスキングテープを剥がす
以上

とても簡単な作業です。
材料的にも安価です。
問題は高所作業です。
ハシゴや足場を組む等する必要性が有るので、
その問題さえクリアできれば自分で出来ます。

今回は手の届く高さまで実施しました。
次回はハシゴで3m位の高さのコーキングの打ち直しをしようと思います。

空室が14日で埋まりました。

2015.08.06 (Thu)
空室が14日で埋まりました。
これで2棟とも満室です。
満室、、、いい響きです。

今回、14日で満室になった秘訣を語ります。
このアパートは比較的立地が良く埋まりやすい物件です。
あとタイミングと私の空室対策と営業力も有ると思います。
もちろん尾島式キャンペーンをしてます。


管理会社が立会いした退去日の3時間後に、
僕も部屋を現地確認しました。
クリーニングだけで済みそうなので、
すぐにクリーニング屋に仕事を発注しました。
そして4日後にクリーニングが終わり、
その翌日の夜中に空室対策しました。


今迄は土日のいずれかで1日作業で空室対策をしてました。
でも最近は家族サービスや僕の予定や、
早く募集したいと思い深夜に動く事が有ります。
今回も本業の仕事が終わってから深夜にアパートの空室対策していました。


退去から一週間で募集を掛けたことなります。
その翌週には申し込みをいただけました。

時期やタイミング等ありますが、
最短で募集出来るようにするべきだと思います。
早く募集と内見ができれば即対応できます。


勿論、夜中に空室対策をしたことは管理会社の営業マンにアピールします。
さらにキャンペーンメールでも内見が出来る事を連絡します。
メールのタイトルは
「内見可能ですFW:【◯◯アパート】サマーキャンペーン【空室1部屋】」
FW:以下は前回のメールの転送で送っています。
キャンペーンの内容が分かるようにしています。

久し振りの満室です。
嬉しい限りです。。。
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